都市更新的陷阱

• 作家李深耕整理政府圖利建商的新聞。
• 楊重信教授的深入討論：政治考量下之都市更新

最近有建商看上一個熟人住的公寓，想要跟住戶合辦都市更新。這位熟人因此花了很大的工夫研究都市更新的操作與建商的獲利方式。我也因此對都市更新有一些基本的瞭解。
目前的都市更新政策就是以容積獎勵來鼓勵民間實施都市更新。基本上這就是圖利建商的政策，楊重信教授對此有清楚的說明。此外，監察院也因此糾正內政部，但官員也沒什麼感覺，也不見媒體報導。可見台灣官商勾結、媒體被政府及建商收買的嚴重程度。而監察院對端正政風，可說一點用處也沒有。

這次五都選舉，看到有議員候選人把為屋主爭取「一坪換一坪」的都市更新當作政績。但「一坪換一坪」對屋主來說，很有可能是吃虧的。首先，實施都市更新必有容積獎勵，也就是新建築物的總樓地板面積一定大於現有建築物的總樓地板面積。這些多出來的坪數，有時可以相當驚人地達到原面積的二、三倍。如果住戶一時不察，答應一坪換一坪，那這些多出來的坪數可能就全部被建商拿走了。

其次，依目前的建築法規新建的公寓住宅，公設比(公共設施持分面積與屋主產權面積的比例)都高的離譜，通常在 30%-40%之間(創造住戶很少使用的虛坪，這又是政府圖利建商的惡法)。舉例說明，如果你有一戶公寓產權登記是 10 坪，若公設比是 35%，那麼你私有能自由使用的面積就只有 6.5 坪，其他的 3.5 坪就是門廳、樓梯、電梯等等公共設施。而老舊住宅的公設比通常不會超過 10%，也就是說一戶 10 坪的住宅單元，屋主能自由使用的面積就有 9 坪。若「一坪換一坪」指的是給你同樣的產權面積，從以上的例子來看，屋主足足損失了 2.5 坪，幾乎等於一間房間的使用面積。

目前的都市更新雖然是惡法，但若有建商想跟網友合辦都市更新，千萬要小心，最好能找建築業的朋友幫忙評估，才不會平白損失自己應得的利益。另一方面，人民也應該聯合起來給政府、立委壓力，修改圖利少數人、增加多數人負擔的建築及都市發展法規。